Um aumento na oferta de moradias em cidades populares, incluindo Amsterdã, levou a um aumento nos preços das casas?

O pensamento econômico comum determina que um aumento no preço deve levar a um aumento na oferta e que um aumento na oferta deve então levar a uma diminuição no preço. Segundo Maarten van Poelgeest, ex-vereador de Amsterdã, o contrário está acontecendo em Amsterdã e em outras cidades populares. Ele é citado em um artigo no De Groene Amsterdammer como dizendo:

'Hoe meer er gebouwd wordt, hoe aantrekkelijker de stad wordt. Er komen meer voorzieningen, er komt meer reuring. Nieuw aanbod maakt de vraag dus juist weer groter - en huizenprijzen hoger.

Que significa:

Quanto mais a cidade é construída, mais atraente a cidade se torna. Haverá mais instalações, haverá mais agitação. A nova oferta, portanto, torna a demanda ainda maior - e os preços das casas mais altos.

O raciocínio de Maarten van Poelgeest parece plausível, mas há alguma evidência de que isso esteja realmente acontecendo? Há evidências de que um aumento na oferta de moradias leve a um aumento nos preços das moradias, devido ao fato de as moradias na área se tornarem mais atraentes?

Estou procurando uma resposta baseada em evidências empíricas de tendências do passado até o presente, a fim de apresentar a alegação / hipótese de Maarten van Poelgeest até as melhores medições disponíveis.

NB: Eu enfaticamente estou não pedindo apenas para uma correlação. Uma correlação entre aumento na oferta e aumento no preço pode ser facilmente explicada pelo inverso da causa que estou pedindo aqui. Estou ciente de que a causa é mais difícil de fornecer evidências, mas não deve ser impossível.

Digamos apenas que os economistas realmente não concordam com essa tese, e a maioria das evidências empíricas no nível da cidade aponta na direção oposta. Por exemplo

Finalmente, concluímos, a partir da teoria e das evidências empíricas, que a adição de novas casas modera os aumentos de preços e, portanto, torna a moradia mais acessível para famílias de baixa e moderada renda.

[...]

Alguns estudos usam dados do painel e descobrem que a imposição de controles mais rigorosos do uso da terra leva a uma oferta mais baixa e a preços mais altos. Jackson (2016) usa dados longitudinais das cidades da Califórnia para avaliar o efeito que a cidade adota de regulamentos adicionais de uso da terra sobre o número de novas licenças de construção emitidas e conclui que cada regulamento adicional de uso do solo adotado reduziu as licenças multifamiliares e unifamiliares em uma média de mais de 6% e 3%, respectivamente, e que os regulamentos que reduzem a densidade permitida tiveram efeitos ainda maiores. Zabel e Dalton (2011) usam dados longitudinais de localidades em Massachusetts e descobrem que aumentos nos tamanhos mínimos de lotes são seguidos por aumentos significativos nos preços. Analisando dados longitudinais de municípios da área metropolitana de Boston (Massachusetts), Glaeser e Ward (2009) descobrem que a adoção de regulamentações locais mais rígidas leva a preços mais altos da habitação, mas o coeficiente diminui de magnitude e perde importância quando controlam os dados demográficos da população. Eles apontam que isso é esperado, se casas em outras jurisdições forem vistas como substitutos perfeitos. Assim, embora as restrições de oferta possam aumentar os preços no mercado como um todo, elas não podem aumentá-los desproporcionalmente na localidade específica em que são impostas devido aos efeitos de transbordamento nas jurisdições.

Vários outros pesquisadores usam variáveis ​​instrumentais para tentar avaliar mais claramente os efeitos causais que as restrições regulatórias têm sobre a oferta e os preços da habitação. Ihlanfeldt (2007) usa essa abordagem para estudar a regulamentação em localidades da Flórida e descobre que a regulamentação prevista aumenta significativamente o preço das residências unifamiliares. Saks (2008) utiliza variáveis ​​instrumentais e mostra que o aumento da demanda de mão-de-obra leva a menos construção residencial e aumentos maiores nos preços das moradias em áreas metropolitanas com oferta habitacional mais restritiva. Hilber e Vermeulen (2016) mostram que as mudanças na demanda levam a aumentos nos preços das casas locais, em vez de aumentos na oferta nos municípios da Inglaterra com maiores restrições regulatórias,

Em suma, a preponderância das evidências mostra que a restrição da oferta aumenta os preços da habitação e que a adição da oferta ajudaria a tornar a habitação mais acessível. [...] embora seja certamente verdade que a terra é restrita, especialmente em certos mercados (Saiz, 2010), a terra pode ser usada com mais intensidade para permitir mais moradias. Os limites da terra com a qual a moradia é agrupada tornam a moradia diferente de muitos bens, mas a diferença é de grau: a oferta de moradia pode aumentar e aumenta mesmo em mercados restritos, e os preços geralmente devem cair em resposta (veja a revisão em Dipasquale, 1999; Mayer e Somerville, 2000).

[...] a maioria das moradias filtra ou perde valor à medida que envelhece, representando nova oferta em submercados a preços mais baixos. [...] De fato, pesquisas recentes mostram que a filtragem foi a principal fonte de acréscimos ao estoque de aluguel acessível entre 2003 e 2013, enquanto a nova construção foi o maior contribuinte para os aluguéis com preços mais altos, e a conversão da posse foi a maior fonte para moderadamente preços de aluguel (Joint Center for Housing, 2015, fig. 14). Além disso, Weicher, Eggers e Moumen (2016) relatam que 23,4% das unidades de aluguel acessíveis a locatários de renda muito baixa nos Estados Unidos em 2013 haviam se filtrado em categorias de aluguel mais altas em 1985. Outros 21,8% foram conversões de casas anteriormente ocupadas pelo proprietário ou aluguéis sazonais. 9 A maioria das unidades de aluguel com preços mais altos que filtraram para se tornarem acessíveis em 2013 eram unidades de aluguel moderado em 1985, mas 15% daquelas que foram filtradas eram unidades de aluguel alto em 1985. Observe que a filtragem também ocorre em um período de tempo mais curto ; Entre as unidades acessíveis em 2013, 19% haviam sido unidades de aluguel mais altas em 2005.

Pesquisas recentes que analisam a renda de sucessivos ocupantes de casas também sugerem uma substancial queda na filtragem, principalmente do estoque de aluguel devido à conversão da posse; À medida que o estoque ocupado pelo proprietário envelhece, uma parte é convertida em aluguel (Rosenthal, 2014). Rosenthal também acha, no entanto, que as taxas de filtragem são consideravelmente mais baixas em áreas com alta inflação de preços da habitação, embora ainda ocorra uma filtragem descendente.

Em suma, a nova construção é crucial para manter as moradias acessíveis, mesmo em mercados em que grande parte da nova construção é em si moradias sofisticadas que a maioria das pessoas não pode pagar. A falta de oferta para atender à demanda de ponta afeta os preços nos submercados e torna a habitação menos acessível para os residentes nos submercados de menor custo.

Finalmente, chegando à discussão da tese precisa sobre a qual você pergunta:

Alguns céticos argumentam que, mesmo que a oferta adicional possa ajudar a tornar a habitação mais acessível no curto prazo, isso não acontecerá no longo prazo, porque a oferta adicional induzirá mais demanda, especialmente entre compradores ou locatários mais ricos que os moradores existentes no bairro ( Redmond, 2015). A alegação é análoga ao argumento de que a construção de mais rodovias não reduzirá o congestionamento, porque o menor custo da viagem simplesmente fará com que mais pessoas dirijam ou sigam essa rota específica (Gorham, 2009). Nesse caso, o argumento é que, ao tornar a jurisdição mais acessível, o aumento da oferta de moradias atrairá uma nova demanda - tanto dos atuais residentes que de outra forma sairiam, quanto das pessoas que moram em outros lugares que agora optarão por mudar para a jurisdição. Além disso, o argumento continua, aluguéis e preços mais baixos também podem induzir demanda latente - as pessoas que moram com colegas de quarto ou familiares podem optar por formar suas próprias famílias (Ellen & O'Flaherty, 2007) ou podem optar por investir em pied-à-terres em uma cidade . Essa demanda adicional fará com que os preços voltem a subir até que a oferta possa responder novamente, fazendo com que a habitação seja mais acessível, na melhor das hipóteses, apenas ciclicamente, de acordo com o argumento, e aumentando a densidade da jurisdição, com os custos decorrentes do congestionamento.

Embora a construção de rodovias adicionais pareça induzir mais demanda (Duranton & Turner, 2011), no caso de moradias, é improvável que uma demanda adicional compensar completamente a nova oferta. Tal compensação exige que as curvas de demanda sejam perfeitamente elásticas - ou, em outras palavras, pressupõe que bairros e jurisdições são substitutos perfeitos e que não há restrições à capacidade e disposição das famílias de se mudarem. Isso não é realista.Mudar de casa não é como dirigir algumas milhas extras (Lewyn, 2016), e os custos associados à mudança podem ser altos. Qualquer demanda adicional induzida por novas habitações é limitada por restrições pessoais e econômicas à capacidade e disposição das famílias de se mudarem, restrições à imigração e incerteza e outros fatores que podem inibir locatários e compradores de alugar ou comprar no mercado em que a habitação é fornecida aumenta. De fato, as taxas de mobilidade caíram acentuadamente nas últimas décadas e, embora as razões do declínio estejam sendo debatidas, o declínio revela restrições significativas à capacidade e vontade de avançar.

Assim, a longo prazo, enquanto alguns agregados familiares adicionais podem ser atraídos de fora (ou de dentro da cidade) para comprar ou alugar casas à medida que a oferta aumenta, é altamente improvável que os preços acabem no mesmo nível que atingiriam. ausente qualquer novo suprimento. Finalmente, como observado acima, as evidências empíricas mostram que permitir mais oferta leva a preços mais baixos da habitação; se a adição da oferta induzisse demanda adicional suficiente para compensar o aumento da oferta, os estudos não encontrariam associação entre oferta e preços.

Isso pode acontecer de fato em algumas circunstâncias muito limitadas e com efeito localizado [por exemplo, vizinhança], o que provavelmente é o motivo pelo qual essa generalização defeituosa se baseia:

Muitos inquilinos em bairros onde se propõem moradias com preço de mercado expressam preocupação de que a construção de novas moradias realmente agrave seus problemas de acessibilidade, aumentando os aluguéis ou os preços das casas, alimentando a gentrificação e potencialmente deslocando os moradores existentes (Atta-Mensah, 2017; Savitch- Lew, 2017). Hankinson (2017) teoriza que a oposição dos locatários às adições locais ao suprimento é motivada por essas preocupações; ele argumenta que é plausível que a construção de um novo prédio atraente aumente os preços localmente (melhorando a paisagem física, trazendo novas comodidades para o bairro e sinalizando que o bairro está melhorando), mesmo que os reduz em toda a cidade.

Testar esta proposição empiricamente é bastante desafiador, uma vez que os desenvolvedores serão naturalmente atraídos para áreas onde os preços e aluguéis estão subindo. Existem evidências de que melhorias em moradias destruídas podem, em algumas circunstâncias, aumentar os valores das propriedades vizinhas, mesmo quando a moradia nova ou melhorada é subsidiada, e moradias de baixa renda (Diamond & McQuade, 2016; Schwartz, Ellen, Voen, & Schill, 2006 ) As novas moradias estudadas, no entanto, geralmente substituíam prédios vazios, abandonados e terrenos baldios, essencialmente eliminando uma disamenidade. [...]

Há pouca evidência empírica sobre o efeito líquido de novas moradias com taxas de mercado sobre os preços ou aluguéis de casas próximas, e o que existe pode não ser causal. Um estudo recente examina o efeito de residências unifamiliares com taxa de mercado recém-construídas em locais de preenchimento e descobre que residências unifamiliares recém-construídas podem ter impactos positivos no preço de venda de outras residências unifamiliares próximas, mas o efeito varia com contexto (Zahirovich-Herbert & Gibler, 2014). Um estudo de empreendimentos multifamiliares de arranha-céus em Cingapura encontrou efeitos positivos nos preços de casas próximas (Ooi & Le, 2013), assim como um estudo de edifícios de apartamentos de vários andares construídos em Helsinque (Kurvinen & Vihola, 2016). Todos esses estudos consideram valores de propriedade e não aluguéis, eninguém é capaz de provar uma relação causal, dado que a evolução da taxa de mercado visa atingir bairros onde eles esperam que os valores das propriedades melhorem. Infelizmente, não encontramos nenhum estudo examinando os impactos nos aluguéis, embora um estudo do Gabinete de Analistas Legislativos da Califórnia tenha concluído que a construção de taxa de mercado adicional está ligada a taxas de deslocamento mais baixas (Taylor, 2016). Examinando bairros de baixa renda na área da baía entre 2000 e 2013, esses pesquisadores descobriram que a produção de moradias com taxas de mercado estava associada a uma menor probabilidade de que os moradores de baixa renda do bairro experimentassem deslocamento. Embora seja um estudo singular, os resultados sugerem que, para bairros de cidades de alta demanda, o bloqueio da taxa de mercado pode colocar maiores pressões sobre o estoque existente.

Em resumo, embora seja claro que a construção de novas casas moderará o preço e o aluguel aumente em toda a cidade, nem a teoria nem as evidências empíricas fornecem uma orientação clara sobre quando podem ocorrer efeitos de transbordamento localizados e quando eles podem realmente causar um aumento nos preços e aluguéis. casas imediatamente adjacentes.

Há um estudo mais recente sobre a questão central da questão, não abordada na revisão acima:

Resultados preliminares, usando uma abordagem de diferença espacial entre diferenças, sugerem que quaisquer efeitos da demanda induzidos são sobrecarregados pelo efeito do aumento da oferta. Nos bairros onde novos complexos de apartamentos foram concluídos entre 2014 e 2016, as rendas nas unidades existentes próximas aos novos apartamentos diminuíram em relação aos bairros que não viram novas construções até 2018. As mudanças na migração parecem impulsionar esse resultado. Embora o número total de migrantes dos bairros de alta renda para os novos bairros de construção aumente após a conclusão das novas unidades, o número de chegadas de alta renda para as unidades existentes na verdade diminui, pois as novas unidades absorvem uma parcela substancial desses domicílios. No geral, nossos resultados sugerem que - em média e no curto prazo - as novas construções reduzem os aluguéis nos bairros afetados.

Veja também um blog discutindo o assunto (que também faz um bom trabalho em desmascarar a analogia das estradas); em resumo, a essência deste último estudo está neste quadro:

Este gráfico mostra que os preços de aluguel de apartamentos próximos ao novo prédio caíram em relação aos preços de apartamentos localizados mais distantes. A linha pontilhada do “antes” tem uma inclinação negativa, sugerindo que os preços diminuíram quanto mais você obteve do local do novo prédio. A linha sólida “after” tem uma inclinação positiva (os preços aumentam quanto mais você obtém do novo prédio). No geral, os preços são mais altos (a linha sólida está acima da linha tracejada), mas os preços caíram ao lado do novo prédio e aumentaram muito menos do que na área mais distante do novo prédio.

Esses dados são um forte desafio à teoria da demanda induzida. Se um novo prédio tornasse uma área mais atraente, seria de esperar o maior efeito na área muito próxima ao prédio. Mas, consistente com a visão tradicional de “mais suprimentos reduz os aluguéis”, a adição de mais unidades em uma área parece ter aluguéis deprimidos (ou pelo menos aumentos de aluguel) em comparação com os edifícios na área circundante.

Em outras palavras, mesmo a teoria de que os preços podem aumentar localmente na vizinhança de um novo prédio não se sustenta, em média, em um teste de diferença de diferença . Sem uma abordagem de diferença de diferenças, é claro que se pode tirar a conclusão errada, pois a demanda geral em uma cidade pode estar aumentando mais rapidamente do que a oferta geral.

Ainda mais recentemente, outro artigo sobre NYC (ainda não publicado em um espaço com revisão por pares, mas foi mencionado em um artigo recente do NYT):

Descobri que, para cada aumento de 10% no estoque de moradias dentro de um buffer de 500 pés, os aluguéis residenciais diminuem 1%. A redução do aluguel é causada pela conclusão de novos arranha-céus e não pela aprovação deles. Nos bairros, o impacto é menor nas áreas mais centrais, provavelmente devido à demanda mais elástica. Nos bairros, o impacto é menor nos prédios com aluguel mais baixo. Finalmente, o impacto negativo parece ser causado pelos efeitos da oferta, e não pelos efeitos da falta de comodidade, como alterações nos recursos físicos da vizinhança, vistas bloqueadas ou sombras. Novas unidades habitacionais aliviam a crescente demanda por unidades habitacionais existentes e moderam o rápido crescimento dos aluguéis residenciais.

Os preços de venda de imóveis residenciais também diminuem quando novos arranha-céus em um raio de 500 pés são concluídos. [...] Como 99% dos novos arranha-céus são condomínios e prédios de aluguel, eles não afetam significativamente os preços de venda das cooperativas e de 1 a 5 casas da família. O impacto negativo é maior para substitutos mais próximos, confirmando ainda mais o impacto negativo devido aos efeitos da oferta.

Para abordar a hipótese sobre os efeitos da comodidade, encontro novos arranha-céus e seus inquilinos de alta renda atraem novos restaurantes, cafés e cafeterias de serviço completo. Essas comodidades de consumo provavelmente tornam os bairros mais atraentes e potencialmente aumentam os aluguéis e os preços de venda (Couture e Handbury, 2017). No entanto, o efeito da comodidade é dominado pelo efeito da oferta, uma vez que os aluguéis e os preços de venda ainda caem na rede.

Como foi mencionado no comentário de um OP abaixo, morar em uma cidade grande versus uma cidade pequena (e contra a pradaria) é um efeito de comodidade. No entanto, parece haver um limite para esse efeito, após o qual mais oferta de moradias diminui o preço (de aluguel).

O efeito da comodidade é estudado há décadas, mas quase sempre isoladamente, principalmente com o modelo Roback , que basicamente adaptou o modelo de equilíbrio espacial mais geral de Rosen a bens "não comercializados", como a habitação. ("Não comercializado" porque Roback considerava apenas os efeitos nos aluguéis.) Usando esse modelo, obtém-se essencialmente gradientes (comodidade) dos preços. Roback assumiu que "o custo da mudança de residência é zero" (ou seja, migração sem custo). Modelar cidades "parcialmente abertas", isto é, com custos de realocação diferentes de zero (e não infinitos) além de seus limites, é um empreendimento relativamente mais recente. Da mesma forma, por considerar o efeito combinado do fornecimento e das comodidades de moradia nos aluguéis. Como um desses trabalhos teóricos observa

como a moradia é fornecida de maneira mais elástica, [...] o efeito do aluguel das comodidades se aproxima de zero.

Esta é uma pergunta interessante.

Em primeiro lugar, acho que seria melhor olhar para os aluguéis do que o suprimento de moradias. Os aluguéis são o aspecto da propriedade da casa que é 'consumido', enquanto há um elemento de investimento na propriedade da casa.

A habitação, como classe de investimento, é caracterizada por baixa vaga e baixos rendimentos. A razão para a baixa vaga é que a demanda futura é bem conhecida (na maior parte). O crescimento populacional tende a ser um fator de demanda bastante estável e causal.

Os preços das moradias, por outro lado, tendem a ser mais uma função de quanto as pessoas podem emprestar e, como resultado, são fortemente influenciados pelas condições macroeconômicas. As baixas taxas de juros, como estamos vendo em grande parte do mundo, permitem que as pessoas emprestem mais dinheiro.

O aumento da oferta reduzirá o custo da moradia (melhor medido pelo aluguel), tudo igual.

O 'tudo igual' é importante. Outras coisas podem estar acontecendo (como aumento da população e da renda) que aumentam o custo da habitação, mesmo quando o aumento da oferta tende a reduzi-lo.

Você poderia argumentar sobre a demanda induzida. Pode haver demanda latente para morar em uma cidade. O aumento da oferta induz aqueles que não podiam morar na cidade antes de se mudar para lá, aumentando o custo da habitação. Conceitualmente, é possível separar o aumento da oferta (reduzindo o custo da moradia) e o aumento subsequente da população (aumentando o custo da moradia).

Empiricamente, espero que haja muitos casos em que o custo da habitação aumentou com o aumento da oferta. Isso se deve a outros efeitos que não o efeito direto do aumento da oferta, diminuindo o custo da habitação.

Isso pode acontecer em condições bastante especiais.

Não tenho certeza de que haveria muito valor em tentar estabelecer as condições em uma afirmação teórica matemática para uma situação como a de Amsterdã.

Em outras situações, a existência de externalidades positivas e efeitos de rede, no Vale do Silício, pode ser declarada de forma concisa de maneira relevante. Mas mesmo que você possa estabelecer uma afirmação teórica matemática que expresse algo com o efeito de "uma vez que esteja suficientemente alta e chegando à moda, então os preços poderão continuar a subir, mesmo que a oferta aumente mais rapidamente do que o número de residentes", é difícil ver o que use isso seria.

Algumas explicações razoavelmente práticas possíveis que não exigem nada complicado: talvez a falta de investimentos alternativos tenha levado as pessoas a investir mais em suas casas, aumentando os preços (a demanda é composta por unidades de instrumentos monetários e não pelo número de residentes); talvez o recém-chegado médio fosse bastante rico em comparação com os residentes anteriores (alguns dos quais podem lucrar e mudar para subúrbios mais baratos); um ambiente de baixa taxa de juros pode resultar na taxa mensal de aluguel da propriedade sendo equivalente a um preço mais alto.

A habitação é algo sujeito a eventos e políticas socioeconômicas, que podem produzir uma variedade de resultados. Portanto, essa não é uma questão simples de "oferta e demanda".

Primeiro, alguém deve comprar a casa, ou seja, atividades comerciais e de trabalho suficientes para sustentar a compra da casa. Você pode construir toneladas de casas no meio do nada, mas sem um emprego por perto, ninguém vai comprá-lo.

Segundo, um terreno é escasso, você não pode continuar construindo casas / apartamentos em terrenos já utilizados.

Em terceiro lugar, o preço da habitação pode ser especulado e alimentado por termos indulgentes de empréstimos bancários

Em quarto lugar, existe um imposto sobre a propriedade de moradias e políticas para conter a especulação

Quinto, especulação sobre demandas

Então você verá:

• Hong Kong: casas caras, com monopólio, favorecimento e fixação de preços dos construtores.
• Alemanha: apenas o centro da cidade escasso é caro, o preço da habitação suburbana ainda é estável. Banco são muito cuidadosos triagem do cliente, pouco espaço para especulações.