Quais métricas indicariam uma bolha doméstica em vez de valores de mercado genuínos?

Há preocupações de que Auckland, Nova Zelândia, esteja passando por uma bolha imobiliária.

Auckland é uma das 10 principais cidades do mundo em um índice de inacessibilidade imobiliária.

A questão é: como economistas podemos dizer se os preços da habitação refletem uma bolha ou um valor de mercado genuíno?

Eu estaria analisando os salários médios, os índices de criminalidade, a felicidade e outras medidas sociais da cidade (ou seja, é razoável que as pessoas estejam dispostas a gastar mais em uma casa em uma cidade utópica). Uma boa resposta deve listá-las de maneira abrangente e explicar a relevância dessas métricas.

A primeira métrica a ser observada é a relação entre preço da casa e aluguel. Os preços dos aluguéis capturam o valor dos serviços de moradia (e ligados a elas) fornecidos por uma propriedade, incluindo coisas como a segurança de um bairro, a qualidade das escolas, etc. Por outro lado, os preços da habitação são o valor capitalizado do fluxo futuro de serviços de moradia MAIS o preço de um ativo (principalmente a terra; o valor da estrutura além dos serviços de moradia que presta é insignificante). Como resultado, uma proporção mais alta de preços de casas e aluguéis significa que, controlando o valor dos serviços habitacionais prestados , observamos pessoas pagando mais pelos ativos habitacionais (ou seja, terrenos).

Isso não significa que o ativo esteja necessariamente supervalorizado, mas pelo menos o move na direção certa, separando o preço do ativo do valor dos serviços de moradia. Você pode então começar a pensar sobre os fundamentos da oferta / demanda que se aplicam aos ativos habitacionais e o que você teria que assumir para apoiar uma avaliação específica do ativo (coisas como, como Jamzy observou, se o crescimento nos índices preço / aluguel está associado ao aumento do empréstimo para compra de imóveis).

Embora seja possível definir rigorosamente uma bolha em princípio (veja, por exemplo, mercados de ativos em que os preços violam as condições de transversalidade ), na prática pode ser difícil ou impossível identificar bolhas reais, mesmo ex-post.

Por exemplo, @dismalscience discute a análise das proporções entre preço da casa e aluguel. Isso parece direto. Se as casas estão sendo vendidas por mais do que o valor presente líquido de seus aluguéis, você tem uma bolha. Mas há muitos bits complicados nessa análise. Os mercados de aluguel de casas unifamiliares não são robustos e, portanto, é difícil imputar aluguéis precisos do mercado multifamiliar (apartamento / moradia) que compõe a maior parte do mercado. Os arrendamentos residenciais de longo prazo a preços de mercado são praticamente inexistentes, portanto os aluguéis futuros são, na melhor das hipóteses, um palpite. E a que taxa descontamos os aluguéis? Discounting and Intergerational Equity (1999), de Portney e Weyant, defende o uso de tudo entre uma taxa de desconto de 0 e retornos do mercado de ações. Trachtenberg (2011)argumenta que a taxa de desconto adequada para um planejador social pode até ser negativa. Com todo esse erro de incerteza e estimativa, as estimativas serão diferentes. O artigo Pessoas razoáveis ​​discordaram: otimismo e pessimismo sobre o mercado imobiliário dos EUA antes do acidente ( Gerardi, Foote e Willen (2010) ) mostra como diferentes estudiosos usaram abordagens preço-aluguel / custo-usuário para chegar a conclusões muito diferentes sobre se a habitação estava supervalorizada.

Pedimos desculpas pela resposta um tanto jornalística (como outros observaram, é difícil definir uma bolha de maneira rigorosa).

Informações sobre o fornecimento de moradias podem ser úteis. A demanda por moradias é bastante inelástica (todo mundo precisa de um lugar para morar); portanto, as mudanças na oferta devem aparecer principalmente nos preços e menos nas quantidades do mercado.

Como exemplo, o Reino Unido tem sofrido inflação sustentada nos preços das casas desde os anos 50. Mesmo durante a recente recessão, a queda nos preços do Reino Unido foi relativamente breve e modesta. Se alguma vez houve uma bolha, certamente é isso?

( fonte )

Mas devemos lembrar que, em um mercado competitivo, os preços são determinados pela interseção entre oferta e demanda. Atualmente, o Reino Unido está construindo cerca de 150.000 casas por ano, mas criando cerca de 250.000 novas famílias por ano ( fonte ). Isso faz parte de uma tendência de longo prazo iniciada pela retirada do setor público em larga escala da construção de casas (e provavelmente também devido às leis de planejamento extremamente restritivas no Reino Unido que dificultam o desenvolvimento privado):

( fonte )

Enquanto a demanda permanecer inelástica e a oferta não acompanhar o crescimento da demanda, a habitação se tornará um recurso cada vez mais escasso e deve-se esperar que o preço aumente de acordo.

Na verdade, é bem fácil. As principais coisas a saber são 1) que a maioria das compras de imóveis são feitas por meio de empréstimos hipotecários e 2) um excesso de empréstimos bancários sobre o pagamento de empréstimos bancários causa criação de dinheiro.

Portanto, primeiro determine se há um aumento anormalmente alto na oferta de dinheiro - se sim, então há uma bolha e, se não, então o aumento é provavelmente o normal que seria esperado como resultado da expansão fiscal. Isso é bastante fácil de determinar, basta olhar para as estatísticas relevantes para a quantidade de dinheiro armazenada em depósitos bancários (geralmente M2 ou M3, as definições precisas variam entre os países).

O ponto principal a ser apreciado é que, devido à expansão normal da oferta monetária pelo sistema bancário ao longo do tempo, e principalmente porque esse dinheiro influencia diretamente os preços das casas, é esperado um aumento nos preços das casas por longos períodos, simplesmente devido à operação do sistema bancário. Somente se as condições econômicas realmente se deteriorarem. isto é, Detroit não ocorre. Mudanças regulatórias, ou mesmo simples mudanças no costume e na prática em torno da quantidade de empréstimos podem facilmente desencadear mudanças na expansão fiscal, por exemplo, se os bancos deixarem de exigir um depósito de 20% para um depósito de 10% na compra da casa.

Também é possível que o crédito à habitação aumente sem um aumento anormal na oferta de moeda - em particular a quebra de 2008 nos EUA e em outros lugares, foi causada por um aumento na concessão de empréstimos como resultado do grande aumento nos empréstimos bancários securitizados. Isso teve o efeito interessante de aumentar a quantidade de empréstimos originados no sistema bancário (e depois serem transferidos para fora dele), sem aumentar a oferta de moeda. Isso também tornou, na época, um tanto invisível, posteriormente os EUA e outros países introduziram estatísticas sobre securitização que permitem seu rastreamento.

De um modo geral, mudanças que também aumentam a oferta monetária causarão um aumento de preço muito maior do que mudanças que apenas aumentam a quantidade de empréstimos, mas todo o sistema é significativamente alavancado, levando a algumas respostas de impulso altamente não lineares às vezes.

Então, se olharmos para os números da Nova Zelândia:

Oferta de Dinheiro na Nova Zelândia

Parece que o suprimento de dinheiro ficou estável após a queda de 2008 por três anos e agora voltou a algo que se aproximava de sua taxa "normal" de expansão, o que explicaria a percepção de uma bolha. (Qual deve ser a taxa normal de expansão monetária é uma questão de pesquisa aberta.) Parece que não há estatísticas de securitização separadas e provavelmente não há muita securitização de empréstimos, mas é algo para ficar de olho.

Vou direcioná-lo para a wikipedia, que tem algumas informações muito boas sobre isso.

Uma das coisas importantes sobre bolhas especulativas é que elas são muito difíceis de identificar antes de explodirem. É muito difícil dizer que o mercado está supervalorizando um ativo ou que uma mudança nas condições econômicas aumentou o valor real. Dito isto, existem alguns sinais de que uma bolha está ocorrendo. Um deles é o aumento da demanda por crédito.

Mais um comentário, na verdade, mas o aluguel pode ser enganador.

Apenas um exemplo rápido. No lado da demanda na Dinamarca, você tem vários subsídios de aluguel quando está sob um determinado nível de renda. Por exemplo, se você possui uma cozinha instalada e com uma faixa de renda bastante alta, recebe um subsídio substancial. Você também tem um subsídio para os idosos e muito mais.

No lado da oferta, você tem um regulamento que está vinculado à idade da casa / apartamento que está alugando. Por exemplo, se eu possuo um edifício com mais de 1990, existe um limite superior que posso cobrar. Esse valor não está de forma alguma vinculado ao preço que paguei pelo edifício. Portanto, se você olhar para os aluguéis na cidade em que moro (que é uma cidade antiga), você terá bairros inteiros que seriam enganosos em termos de preços de aluguel em comparação com o que você diria que seria um preço justo de mercado.

Além disso, as redes podem reclamar - depois de terem acordado um contrato - e obter uma redução significativa, que não se baseia no valor de mercado da casa.