Quais são alguns dos melhores livros / recursos sobre inspeção residencial para compradores de imóveis iniciantes?

Estou pensando em comprar minha primeira casa. Considerando a quantidade de dinheiro envolvida, parece lógico fazer sentido que a inspeção seja sólida. (Vi algumas "Inspeções Holmes" para reforçar.)

Eu sei que "Holmes Inspection - Tudo o que você precisa saber antes de comprar ou vender sua casa" já estava disponível, mas não está mais impresso.

Pela primeira vez em casa, quais livros ou recursos devo usar para me educar e me preparar?

Na minha experiência, a maior coisa que você pode fazer é verificar o inspetor da casa que você pretende usar, verificando referências de clientes recentes anteriores.

Eu comprei cerca de meia dúzia de propriedades desde 1997 e tive inspetores de lixo e ótimos inspetores - os dois primeiros foram recomendados pelos meus corretores de imóveis na época, e eles não eram muito detalhados e me deram relatórios de formulário com caixas de seleção preenchidas .

Então, eu comecei a receber referências de profissionais.

A outra coisa é - VAI COM ELES. Caminhe com eles durante todo o processo. Uma boa inspeção completa deve levar cerca de 3 horas. Você quer vê-los testando TODO o elétrico (incluindo tomadas com um medidor de aterramento), todos os aparelhos, subindo no telhado, descendo sob a casa, testando todo o encanamento, etc.

Faça perguntas o tempo todo. Mesmo (especialmente) quando você sabe a resposta. Se o seu inspetor não puder lhe dar boas respostas, não hesite em interromper a inspeção e diga a ele que não está satisfeito.

Lembre-se de que você está se preparando para se comprometer com uma enorme quantidade de dívida e responsabilidade com esta compra. Trate a inspeção seriamente.

Boa sorte!

Não concordo o suficiente com a declaração de Greebo de que você deveria estar presente para a inspeção. Mesmo que você não saiba por que o inspetor está fazendo tudo o que está fazendo, pode ver que ele está sendo o mais completo possível, sem causar danos à casa. Lembre-se, Mike Holmes é chamado quando o proprietário descobre que há um problema e, portanto, ele tem a benção do proprietário para fazer buracos, puxar as tábuas do piso e chegar à raiz do problema. Os inspetores não podem causar danos a paredes, pisos, etc; eles podem às vezes remover acessórios parafusados ​​(porque a substituição do acessório é trivial e não faz furos adicionais).

No entanto, Holmes também mostrará aos telespectadores o que o inspetor deveria ter capturado, mas não capturado. Basicamente, se estiver visível, obviamente errado (ou indicando questões mais profundas), e o inspetor não tomar nota disso, Holmes chamará o cara por isso. Houve também momentos em que Holmes realmente defendeu o inspetor porque ele notou um problema que os proprietários consideravam menor, ou porque ele não sabia que havia um problema porque estava muito bem escondido pelo proprietário anterior.

De qualquer forma, há muitas coisas que um inspetor deve fazer que não causem danos à casa. Eles estão centrados em cinco aspectos principais da casa: fundação, estrutura, encanamento, elétrica e HVAC. A seguir, são apresentados alguns testes básicos sobre os quais qualquer inspetor que se preze vai falar.

Fundação:

• Para lajes ou porões: Existem grandes fendas óbvias em áreas preocupantes? Existem rachaduras nos pisos de ladrilhos ou mudança óbvia de ângulo de inclinação em outros tipos de piso?
• Para fundações de nível inferior (porões / espaços de rastreamento); há sinais de curvatura ou assentamento excessivo da fundação?
• Para cais e vigas: Existe algum sinal óbvio de deterioração dos pilares ou vigas?
• A terra está corroendo ou se afastando de algum membro da fundação, por qualquer motivo?
• A água está coletando contra a lateral da casa ou por baixo dela, devido à drenagem inadequada?
• A água está drenando através das paredes / piso da laje ou porão?

Estrutura / Exterior:

• O telhado está com som? Algum sinal de desgaste, dano ou velhice que indique reparo ou substituição?
• A "pele" da casa é estanque? Existem rachaduras, quebras ou lacunas no tijolo ou na argamassa?
• As calhas são projetadas, instaladas e mantidas adequadamente para garantir que a água seja coletada e direcionada para fora da casa?
• Algum piso rangente, flexível ou instável, indicando que as vigas estão afrouxando?
• Toque no piso de ladrilhos com a mão ou com o calcanhar duro. Se você ouvir um som oco, o ladrilho não será adequadamente aderido ao substrato; muitos deles exigirão puxar para cima e retransmitir o chão.
• Qualquer curvatura óbvia ou "ondulação" de paredes ou tetos indicando construção inadequada?
• Existe um parafuso prisioneiro a cada 16 "(seu inspetor comum pode não verificar todas as paredes, ou mesmo qualquer parede, mas um simples localizador de pinos de radar pode ser usado em algumas paredes da casa original e com acréscimos)?
• Para pisos que não estão diretamente sobre a laje: existe uma viga a cada 12 ", cruzada a cada quatro pés? Você nem sempre pode saber, mas em casas com porões, você pode pelo menos verificar parte do primeiro andar)
• Algum sinal de tinta com chumbo? (a menos que exista tinta solta ou lascada, o inspetor poderá não conseguir testar o chumbo sem a aprovação do proprietário e, portanto, poderá custar mais)
• Algum sinal de amianto? (O amianto era muito comum em materiais de construção residencial; vários tipos de isolamento residencial, telhas, azulejos de piso e até tetos de pipoca em casas com mais de 1980 podem conter amianto; é bom, desde que seja deixado sozinho, mas praticamente qualquer inspetor recomendo fortemente que seja removido)

Elétrico:

• Todas as luzes funcionam? Todas as opções fazem algo óbvio?
• Todas as lojas funcionam?
• Existem circuitos sobrecarregados (os interruptores do painel controlam muitas luzes / tomadas)? Regra de ouro; Além dos principais aparelhos (HVAC, lavadora, secadora, lava-louças / eliminador de calor e aquecedor de água quente, todos devem ter seu próprio interruptor no painel), conte tomadas ou lâmpadas controladas por um único interruptor e, se você contar mais de 12, esse circuito também muito nisso.
• Todas as tomadas estão devidamente aterradas? Acredite ou não, existem muitas casas com pontos de venda em todo o lado, e isso foi perfeitamente legal quando a casa foi construída. No entanto, você precisa saber disso com antecedência; você não pode conectar a maioria dos dispositivos de alta amperagem, incluindo muitos aspiradores de pó, sem uma tomada de três pinos adequadamente aterrada, e custará muito dinheiro para que a casa seja religada.
• Existe alguma fiação elétrica de botão e tubo? A K&T também era legal em um ponto e é um avô, mas se você deseja renovar no futuro, precisará saber que ela existe e o orçamento para uma atualização para o fio Romex. K&T também raramente é fundamentado. Abrir uma caixa de distribuição ou dar uma boa olhada no painel indica isso.
• Se o GFCI estiver presente nos circuitos, eles funcionam? Quais tomadas estão protegidas (se houver GFCI, você a deseja em todas as "áreas úmidas", incluindo cozinha, banheiros, tomadas externas e porões)?
• Se a GFCI NÃO estiver presente, ela seria necessária em uma casa dessa idade (construída ou reformada pela última vez em 1996 ou posterior)?
• Se o AFCI estiver presente, ele estará presente em todos os circuitos de derivação do quarto? Funciona (existem testadores de falha de arco, mas geralmente esse recurso não faz parte do testador de saída médio)?
• Se o AFCI NÃO estiver presente, teria sido necessário em uma casa dessa idade (acredito que 2006 e mais tarde)?

Encanamento:

• Em uma casa com mais de 30 anos, existem sinais óbvios de tubos de chumbo, especialmente nas linhas de suprimento? (O chumbo é ruim, não importa onde esteja)
• Em uma casa com mais de 50 anos, algum sinal óbvio de cano de esgoto? (A argila não é tóxica e geralmente é bom ter, mas é um material MUITO antigo e pode ser um prenúncio de vários problemas de encanamento, como rachaduras ou colapso)
• Em uma casa entre 10 e 20 anos, existem sinais óbvios de linhas de suprimento de PVC (plástico branco)? (O PVC libera o bisfenol-A, ou BPA, na água, o que pode afetar crianças pequenas. É aceitável se não for ideal para drenos, mas não deve ser usado em linhas de abastecimento de água, especialmente água quente)
• Cheire todos os ralos da pia e da banheira e a lava-louças. Algum cheiro de gás de esgoto ou decomposição geral? Em uma casa que fica vaga há meses, um pouco disso é normal; as armadilhas secaram. Passe um pouco de água pelos esgotos e repita a verificação no final da inspeção. Em uma casa que ainda está sendo morada ou recentemente desocupada, os drenos com mau cheiro indicam falta de armadilhas P ausentes ou impróprias em um ou mais drenos, ou declive inadequado dos canos, fazendo com que os resíduos retornem aos canos.
• Água corrente através de todas as torneiras em todos os ralos. Verifique se a pia não se recupera de um dreno lento (ventilação inadequada ou ângulo inadequado do tubo de drenagem; água sendo forçada a subir). Encha cada pia no dreno de excesso (se houver) e verifique se o dreno de excesso drena adequadamente.
• Algum sinal óbvio de dano da água ao redor de qualquer uma das torneiras ou drenos? Um tubo de vazamento ou rebentamento pode não ser imediatamente óbvio, exceto em determinadas circunstâncias, mas se esse vazamento causar danos à água, o dano será visível quando a água não estiver.
• Se houver um sistema de aspersão no quintal, cada zona funciona? Há cabeças quebradas ou presas?

HVAC:

• Com o A / C ligado (se você puder; não ligue o A / C se a temperatura externa estiver abaixo de 60 graus ou corre o risco de congelar a bobina do evaporador), verifique a temperatura do ar que sai de todas as aberturas de ventilação. Deve ser 20 a 30 graus mais frio de cada ventilação do que a temperatura do ar ambiente EXTERIOR.
• Com o calor ligado, verifique a temperatura do ar que sai das aberturas de ventilação. Deve ser 20 a 30 graus mais quente que a temperatura atual do ar ambiente INSIDE.
• Com apenas o ventilador ligado ou o sistema operando normalmente durante a estação, verifique o fluxo de ar através de todas as aberturas de ventilação. Meça a velocidade do ar com um simples medidor de vento; esse valor, mais o tamanho da ventilação, pode ser usado para calcular o CFM do sistema. Compare isso com a classificação CFM do soprador e, se não estiver em cerca de 10%, há uma capacidade de desperdício de vazamento ou bloqueio.
• Verifique os respiradouros com um espelho; procure acúmulo de poeira. Uma limpeza de dutos não é muito cara, mas você pode querer que o vendedor cubra uma verificação e manutenção completas se o fluxo de ar geral for baixo.
• Verifique o filtro; se estiver muito coberto de poeira, considere refazer os testes de fluxo de ar com o filtro removido, para garantir que o próprio soprador mova ar suficiente quando desimpedido.

Sugiro conseguir dois inspetores ... especialmente se for sua primeira casa. Um inspetor não encontrará tudo. Dois inspetores também não, mas eles encontrarão mais problemas combinados do que apenas um deles.